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淮安市新建商品房接管辦法
  瀏覽次數:1771  發布時間:2011-07-01
 

淮安市新建商品房接管辦法
 
第一條 為規范新建商品房接管行為,維護當事人的合法權益,保障物業管理的正常秩序,根據《物業管理條例》及有關規定,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱新建商品房接管,是指新建商品房開發建設單位將符合規定的物業移交給業主、業主委員會,以及物業管理服務單位接管新建商品房物業共用部位、共用設施設備的行為。
第三條 市、區(縣)房管、規劃、建設、林業等部門應當加強對新建商品房接管的監督管理。區、縣物業管理行政主管部門負責轄區內的新建商品房接管的監督管理工作。
第四條 新建商品房的接管,必須符合下列條件:
(一)所有移交的建設項目嚴格按照批準的規劃、設計和有關專業主管部門的要求建設完畢,并滿足使用要求;
(二)開發建設單位對所有移交的建設項目已經相關主管部門專項驗收(備案)合格,驗收資料齊全,取得交付使用相關證明文件;
(三)建筑渣土、施工機具和各類臨時建筑、構筑物等全部拆除清運完畢,達到場清地凈;
(四)供水、供電、供氣、供暖、供冷、供熱水、通訊等設施按戶控制,分戶計量,具備相關管理服務單位向最終用戶收費的條件;
(五)房屋幢、戶號編排經有關部門確認。
不符合上述條件的,建設單位不得移交,業主委員會、物業管理服務單位不得接管。
第五條 首屆業主委員會未成立前,新建商品房開發建設單位應當向前期選聘的物業管理服務單位移交下列物業管理服務相關資料:
(一)相關主管部門專項驗收(備案)合格文件:規劃、消防、園林、人防、環保、質監、綜治主管部門出具的規劃、消防設施、綠化竣工、人防工程、環境保護設施、電梯、安全防范設施驗收合格證明文件;建設主管部門出具的房屋建筑、供水(含二次供水設施)、排水、道路、燃氣工程竣工驗收備案等證明文件,以及按照建質[2005]7號文規定的建設工程質量保證金落實到位證明文件;供電公司、通信運營商、廣電網絡傳輸中心出具的供電、電話、寬帶、有線電視等工程設施合格證明文件;法律、法規、規章規定的其他文件。 
(二)產權資料:項目批準文件、土地使用證、建設工程規劃許可證(復印件)等相關資料;
(三)技術資料:物業區域的竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(四)專項維修資金繳納資料;
(五)物業銷售時公布的物業管理服務承諾、業主臨時公約等資料;
(六)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(七)物業管理所必需的其它資料。
首屆業主委員會成立后,新建商品房開發建設單位應會同前期選聘的物業管理服務單位向業主委員會辦理物業管理資料的移交手續。新選聘或續聘的物業管理服務單位應當向業主委員會辦理物業管理資料的借用手續。
第六條 新建商品房開發建設單位在移交住宅區時,應當按照物業總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業管理服務用房,由接管的物業管理服務單位使用。
新建商品房開發建設單位在移交物業時,應當向業主委員會提供共用設施設備明細清單和在前期物業管理招投標中約定由開發建設單位提供的物業管理服務裝備明細清單。
第七條 接管的物業管理服務用房及共用設施設備,歸物業區域內全體業主所有,按照物業服務合同的約定,委托物業管理服務單位管理或提供給物業管理服務單位使用。
第八條 新建商品房開發建設單位應于取得交付使用相關證明文件后,按如下程序進行接管:
1、書面通知業主委員會和選聘的物業管理服務單位辦理接管手續,并提交有關資料;
2、業主委員會及其選聘的物業管理單位應按接管條件對提交的資料在7日內審核完畢,符合要求的,會同開發建設單位向所在地物業管理主管部門提出接管申請,約定接管時間及有關事項。區、縣物業管理主管部門會同所在地街道辦事處、社區居委會及時指導監督接管工作;
3、業主委員會及其選聘的物業管理服務單位對物業共用部位、共用設施設備、共用場地和物業管理服務用房等按照《房屋接管驗收標準》及有關規范標準進行查驗;
4、查驗中發現的問題,開發建設單位應與業主委員會及其選聘的物業管理服務單位協商解決;
5、經查驗符合要求的,應在7日內辦理有關接管手續,開發建設單位與業主委員會及其選聘的物業管理服務單位草簽《物業管理接管協議》。接管協議中應明確建設工程質量保證金的使用、管理,以有利于建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的處理;
6、有關接管初步結果應在物業區域內顯著位置向業主公示10日,開發建設單位、業主委員會及其選聘的物業管理服務單位應及時處理解決業主提出的問題,在2/3以上業主無異議的條件下正式簽訂《物業管理接管協議》;
7、正式簽訂《物業管理接管協議》后7個工作日內,開發建設單位、業主委員會及其選聘的物業管理服務單位將《物業管理接管協議》和公示后的情況報送所在地的區、縣物業管理主管部門備案。
第九條 業主委員會與新選聘的物業管理服務單位簽訂的物業服務合同生效后,開發建設單位前期選聘的物業管理服務單位與業主委員會及其新選聘的物業管理服務單位應及時辦理接管手續。
第十條 前期物業服務階段尚未結束,前期物業服務合同期限屆滿,開發建設單位應及時續聘或另聘物業管理服務單位,確保物業管理服務的連續。
第十一條 前期物業服務階段結束前,開發建設單位應提前半年書面告知區物業管理行政主管部門,區物業管理行政主管部門應會同街道辦依法及時指導業主召開首屆業主大會,決定對前期物業管理服務單位續聘或另聘物業管理服務單位。業主大會決定與開發建設單位前期選聘的物業管理服務單位續約的,業主委員會應于原合同期限屆滿前30日內完成合同續簽工作;業主大會決定選聘新的物業管理服務單位的,業主委員會應于業主大會決定后,在合同期限屆滿3個月前,書面告知原物業管理服務單位,原物業管理服務單位接到告知后須做好撤管的準備工作。
前期物業服務合同即將屆滿,前期物業管理服務單位決定不再續約的,應在合同期限屆滿3個月前,書面告知業主委員會或開發建設單位,并在物業顯著位置予以告示。書面告知日期距合同屆滿日期不足3個月的,應當自告知之日起3個月后方可撤出物業管理區域,不得提前撤管。
第十二條 原物業管理服務單位撤管時,應當在業主委員會的組織下,將預收的撤管之日后的物業管理服務費、代收的各種能源費、押金、以及代管的專項維修資金等移交給新的物業管理服務單位。
第十三條 接管有關方的責任:
(一) 接管時,交接方均應嚴格按照國家有關規定和標準執行查驗。對查驗不合格的一些具體問題,由責任方及時進行整改,并應商定復驗時間。
(二)開發建設單位前期選聘的物業管理服務單位未按規定向業主委員會移交的,由開發建設單位負移交責任。
(三)開發建設單位前期選聘的物業管理服務單位負責《物業管理接管協議》生效前的物業管理活動,新選聘的物業管理服務單位負責《物業管理接管協議》生效后的物業管理活動。
(四)交接后發生的工程質量與相關問題,按國家有關規定由相關責任方及時處理。
第十四條 新建商品房的開發建設單位未與業主委員會及時辦理接管手續的,由開發建設單位負相關法律責任。
第十五條 物業服務合同期限屆滿或依法終止,原物業管理服務單位不得以業主欠交物業服務費為由拒絕辦理交接;原物業管理服務單位拒不撤出物業管理區域的,新的物業管理服務單位和業主委員會(或建設單位)應通過司法途徑解決,不得強行接管。
第十六條 業主未能在合同期滿前依法完成選聘新的物業管理服務單位、造成無物業管理服務單位管理狀態的,區、縣物業管理主管部門會同物業所在地的街道辦事處,可以組織相應的物業管理服務單位臨時代管,同時,應組織指導業主及時完成選聘新的物業管理服務單位工作。代管期間,物業服務標準按照原物業管理服務合同執行,物業服務費用由全體業主承擔。
第十七條 接管的糾紛,可以申請區、縣物業管理主管部門、物業所在地的街道辦事處和相關主管部門調解處理,也可以直接向人民法院訴訟。
第十八條 在新建商品房接管過程中,違反國家、省、市有關法規政策規定的,所在地物業管理主管部門和相關主管部門應依法及時予以處理。
第十九條 分期建設的新建商品房,經所在地區、縣物業管理主管部門同意,可以分期接管。
第二十條 非新建商品房的接管,可參照本辦法執行。本辦法實施前,已部分交付尚未全部交付的在建商品房,可按照本辦法完善接管手續。
第二十一條 本辦法自二〇〇六年九月一日起執行。原有關規定與本辦法不一致的,以本辦法為準。
 
 
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